中小企業租房不如買房

 　買房讓中小企業掌握了房產自主權，更容易從銀行獲得貸款
；房產的折舊部分可以在稅前列支
，幫助企業節稅；同時
，房地產的升值前景同樣值得期待。

    看著鋪天蓋地關於“買房還是租房”的大討論，身為一家小型塑料製品企業主的顧峰不僅沒有理清頭緒，而且更犯了難。“大(da)家(jia)都(dou)說(shuo)買(mai)房(fang)不(bu)劃(hua)算(suan)，現(xian)在(zai)地(di)產(chan)價(jia)格(ge)高(gao)，租(zu)金(jin)價(jia)格(ge)水(shui)平(ping)低(di)，買(mai)不(bu)如(ru)租(zu)。但(dan)是(shi)大(da)家(jia)說(shuo)的(de)都(dou)是(shi)住(zhu)宅(zhai)
，對(dui)於(yu)我(wo)們(men)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)而(er)言(yan)
，情(qing)況(kuang)又(you)有(you)所(suo)不(bu)同(tong)。就(jiu)拿(na)我(wo)來(lai)說(shuo)
，現(xian)在(zai)每(mei)月(yue)光(guang)廠(chang)房(fang)的(de)租(zu)金(jin)成(cheng)本(ben)就(jiu)接(jie)近(jin)5萬元
，更尷尬的是
，我沒有房產，幾乎無法從銀行獲得貸款。”

    顧(gu)先(xian)生(sheng)的(de)煩(fan)惱(nao)，集(ji)中(zhong)體(ti)現(xian)了(le)很(hen)多(duo)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)主(zhu)在(zai)買(mai)房(fang)和(he)租(zu)房(fang)問(wen)題(ti)上(shang)的(de)矛(mao)盾(dun)。那(na)麼(me)，對(dui)於(yu)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)而(er)言(yan)，究(jiu)竟(jing)是(shi)買(mai)房(fang)劃(hua)算(suan)，還(hai)是(shi)租(zu)房(fang)更(geng)實(shi)惠(hui)

？記(ji)者(zhe)帶(dai)著(zhe)問(wen)題(ti)走(zou)訪(fang)了(le)上(shang)海(hai)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)的(de)有(you)關(guan)專(zhuan)家(jia)。

    房產增值可以期待

    “我是讚成買房的。”對於中小企業是買房還是租房的問題，上海中小企業服務中心總經理陳雅玉直接給出了她明確的看法。

    一直以幫中小企業解決問題作為自己工作重點的她告訴記者
，2000年8月，上海市政府決定，將“再就業專項資金”改名為“促進就業專項資金”並賦予專項資金為個人開業提供貸款擔保的功能，也就是說個人可以通過免擔保的方式獲得貸款。“當時這個項目是上海市勞動保障局和上海銀行合作推行的
，其中30萬貸款額度的由來
，就是因為我們考慮到當時購置一間沿街商鋪大概需要資金30萬元
，但是現在沿街商鋪的價格甚至已經超過130萬元。”換言之
，當初貸款購買商鋪的創業者，假設貸款利息和租金水平相當，除項目投資收益外
，房地產增值部分已經超過100萬元。

    上shang海hai中zhong小xiao企qi業ye服fu務wu中zhong心xin市shi場chang部bu部bu長chang石shi解jie放fang也ye認ren為wei買mai房fang相xiang對dui租zu房fang更geng具ju優you勢shi

，並bing以yi其qi經jing手shou的de案an例li為wei證zheng。某mou燃ran料liao公gong司si是shi一yi家jia民min營ying企qi業ye，對dui市shi區qu的de一yi些xie餐can飲yin企qi業ye以yi及ji崇chong明ming等deng三san島dao的de用yong氣qi提ti供gong供gong給gei。曾zeng經jing，這zhe家jia公gong司si租zu用yong的de是shi寶bao山shan地di區qu的de一yi棟dong綜zong合he性xing商shang務wu樓lou

，樓lou內nei設she施shi也ye相xiang當dang陳chen舊jiu，盡jin管guan如ru此ci，每mei月yue依yi然ran需xu要yao為wei兩liang件jian不bu大da的de辦ban公gong室shi支zhi付fu12000元的租金。這時，上海中小企業服務中心建議其自己按揭購買辦公用房。如今，該燃料公司在吳淞新城280平方米的辦公用房
，價值已經從當年的2000元每平方米升值至14000元每平方米。

    但是，現在房地產價格已經處於一個高位，這時中小企業再買房是否依然適合呢？針對這一問題，陳雅玉的回答是：“在一個人民幣升值周期內，房地產投資也會表現出相應的保值性
，仍然具有投資價值。”

    增強企業報表實力

    對dui於yu中zhong小xiao企qi業ye而er言yan
，無wu論lun是shi在zai初chu創chuang階jie段duan還hai是shi發fa展zhan階jie段duan，都dou是shi最zui需xu要yao資zi金jin的de時shi期qi。絕jue大da部bu分fen中zhong小xiao企qi業ye都dou會hui選xuan擇ze銀yin行xing來lai進jin行xing間jian接jie融rong資zi。然ran而er，“你的房產是買的還是租的？這往往是信貸員進入企業問的第一句話。”石解放如是說。

    在(zai)現(xian)有(you)信(xin)貸(dai)體(ti)係(xi)和(he)環(huan)境(jing)下(xia)
，雖(sui)然(ran)融(rong)資(zi)渠(qu)道(dao)和(he)方(fang)式(shi)日(ri)趨(qu)多(duo)元(yuan)化(hua)
，但(dan)是(shi)通(tong)過(guo)房(fang)產(chan)抵(di)押(ya)獲(huo)得(de)貸(dai)款(kuan)依(yi)然(ran)是(shi)中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)最(zui)便(bian)捷(jie)可(ke)靠(kao)的(de)選(xuan)擇(ze)。陳(chen)雅(ya)玉(yu)補(bu)充(chong)說(shuo)：“而且
，隨著房產的升值，企業的資產實力得到增強，房產經重新評估後，企業報表上反映的總資產也相應增加。”

    某生產機箱外殼等設備的儀表企業，幾年前在寶山購置80畝土地，當時的土地價格為6.5萬元每畝。

之後，企業便在土地上建設了自己的生產廠房。如今
，土地價格已經躍然升至每畝50萬元。土地使用證和房產證兩證合一，銀行開出了5700萬元評估價，而在沒有購置土地前，該企業的融資額度隻有100萬元。
    對此，陳雅玉點評說：“銀yin行xing在zai評ping估gu資zi產chan當dang中zhong
，如ru果guo土tu地di是shi企qi業ye租zu賃lin而er來lai，即ji使shi它ta的de生sheng產chan用yong房fang是shi自zi己ji投tou資zi建jian設she的de，那na麼me這zhe些xie房fang產chan也ye是shi無wu法fa得de到dao銀yin行xing認ren可ke的de
，從cong而er獲huo得de貸dai款kuan的de。不bu僅jin如ru此ci，企qi業ye在zai購gou置zhi房fang產chan之zhi後hou，作zuo為wei固gu定ding資zi產chan，在zai財cai務wu報bao表biao中zhong每mei個ge月yue它ta的de折zhe舊jiu可ke以yi稅shui前qian計ji提ti。也ye就jiu是shi說shuo
，相xiang對dui於yu租zu房fang而er言yan，企qi業ye因yin此ci而er節jie約yue了le一yi部bu分fen的de稅shui務wu支zhi出chu。這zhe對dui中zhong小xiao企qi業ye而er言yan，也ye是shi比bi較jiao可ke觀guan的de。”

    買房準確預估是關鍵

    但(dan)是(shi)財(cai)務(wu)杠(gang)杆(gan)是(shi)一(yi)柄(bing)雙(shuang)刃(ren)劍(jian)，如(ru)果(guo)利(li)用(yong)不(bu)當(dang)，則(ze)有(you)可(ke)能(neng)陷(xian)入(ru)資(zi)金(jin)的(de)泥(ni)潭(tan)。因(yin)此(ci)，中(zhong)小(xiao)企(qi)業(ye)對(dui)於(yu)自(zi)己(ji)的(de)項(xiang)目(mu)有(you)一(yi)個(ge)準(zhun)確(que)的(de)預(yu)估(gu)是(shi)買(mai)房(fang)的(de)關(guan)鍵(jian)。

    “我遇到很多中小企業

，他們一跑到銀行就獅子大開口：‘我要1000萬元！’但是他們對於如何計算得來需要那麼多錢、這些錢要運用到何處卻一無所知。”言及此，陳雅玉有些許無奈，“我們提倡中小企業買房
，但是絕對反對他們盲目買房。例如，他的企業明明隻需要買30畝土地，他卻僅僅看到土地升值前景可觀
，就一下子買入1000畝
，結果企業的利潤不足以支付土地的貸款月供，最後導致企業現金流極度緊張而難以為繼。”

    事實上
，這樣的案例在現實中也不勝枚舉，最出名的要數當年史玉柱的“巨人大廈”。1994年，處於事業巔峰的史玉柱決定建造巨人大廈。“這座樓的位置很好，為什麼不蓋得更高一點
？”於是巨人大廈不斷加高
，從18層到38層，接著又分別經曆54層
、64層、70層的設計變更，設計投資從2億元增加到12億元。1996年
，巨人大廈資金告急，史玉柱把保健品方麵的全部資金都調往巨人大廈
，而保健品業務則由於“失血”過多而拖垮了史玉柱領導下的巨人集團。

    “因yin此ci，中zhong小xiao企qi業ye在zai買mai房fang前qian必bi須xu對dui自zi己ji的de項xiang目mu進jin行xing嚴yan謹jin的de測ce算suan
，從cong產chan銷xiao率lv等deng等deng方fang麵mian找zhao到dao企qi業ye利li潤run和he購gou房fang成cheng本ben之zhi間jian的de一yi個ge平ping衡heng點dian。一yi般ban而er言yan，高gao科ke技ji企qi業ye三san年nian時shi間jian回hui收shou前qian期qi投tou入ru
，工gong業ye項xiang目mu五wu至zhi八ba年nian
，如ru果guo這zhe個ge項xiang目mu收shou回hui投tou資zi時shi間jian超chao過guo十shi年nian，就jiu要yao相xiang當dang謹jin慎shen了le。”陳雅玉說道。

    房產租賃也有門道

    那na麼me，在zai土tu地di價jia格ge不bu斷duan上shang漲zhang的de當dang下xia，對dui於yu那na些xie資zi金jin實shi力li確que實shi有you限xian對dui投tou資zi者zhe
，應ying該gai如ru何he解jie決jue房fang產chan的de問wen題ti呢ne？石shi解jie放fang給gei出chu的de建jian議yi
，就jiu是shi去qu上shang海hai周zhou邊bian土tu地di價jia格ge相xiang對dui低di廉lian的de區qu域yu購gou房fang。“現在江蘇、安徽還有部分地區的土地價格比較合適，大約每畝在2～5萬元。企業可以考慮將生產基地建在外地，同時把研發基地保留在上海。”

    陳雅玉認為，在經濟實力有限需要租房的情況下，則盡可能地簽長期租約。“租zu房fang相xiang對dui不bu利li的de一yi點dian是shi

，主zhu動dong權quan並bing不bu掌zhang握wo在zai自zi己ji手shou中zhong。租zu約yue每mei每mei一yi到dao，房fang東dong往wang往wang就jiu會hui提ti高gao租zu金jin。因yin此ci
，企qi業ye可ke以yi盡jin可ke能neng簽qian長chang期qi租zu約yue

，減jian少shao租zu金jin上shang漲zhang的de風feng險xian。即ji使shi遇yu到dao搬ban遷qian、自行購置房產等等需要離開的情況，也可以選擇轉租，操作上能夠掌握更多的主動權。”

    對dui於yu房fang產chan租zu賃lin，上shang海hai市shi中zhong小xiao企qi業ye理li財cai促cu進jin中zhong心xin總zong幹gan事shi長chang李li堅jian平ping提ti出chu了le一yi種zhong獨du辟pi蹊qi徑jing的de做zuo法fa，就jiu是shi融rong資zi租zu賃lin。融rong資zi租zu賃lin相xiang當dang於yu以yi租zu代dai售shou

，出chu租zu人ren根gen據ju承cheng租zu人ren的de要yao求qiu購gou入ru物wu品pin租zu賃lin給gei承cheng租zu人ren，合he同tong期qi內nei物wu品pin所suo有you權quan屬shu於yu出chu租zu人ren，承cheng租zu人ren隻zhi擁yong有you使shi用yong權quan，合he同tong期qi滿man付fu清qing租zu金jin後hou，承cheng租zu人ren有you權quan按an殘can值zhi購gou入ru物wu品pin，擁yong有you物wu品pin的de所suo有you權quan。
“這種租賃方式可以解決企業在資金短缺情況下的生產辦公用房，而且最後能獲得產權
，為融資帶來便利，同時沒有炒作房產的嫌疑。”但同時李堅平指出
，現階段這種房地產融資租賃的形式在配套措施方麵還比較有限。 

    無論買房還是租房，歸結到落實過程當中，還是從選址開始。

    對於中小企業的辦公生產用房的選址，專家的觀點非常一致。“每mei個ge中zhong小xiao企qi業ye都dou會hui有you其qi隸li屬shu的de行xing業ye，而er每mei個ge區qu縣xian或huo區qu域yu也ye都dou會hui有you其qi特te色se的de經jing濟ji園yuan區qu，區qu域yu政zheng府fu會hui給gei予yu具ju有you相xiang應ying特te色se的de企qi業ye以yi一yi定ding的de政zheng策ce優you惠hui。因yin此ci，隻zhi要yao中zhong小xiao企qi業ye根gen據ju自zi身shen行xing業ye特te色se，按an圖tu索suo驥ji，找zhao到dao特te色se相xiang吻wen合he的de經jing濟ji，也ye就jiu等deng於yu找zhao到dao了le企qi業ye的de發fa展zhan空kong間jian。”