瞭望丨新版老舊小區改造激活內涵式增長

　　文 |《瞭望》新聞周刊記者 李勇 張桂林 陶冶

　　◇“缺什麼補什麼”

，確保改造提升後的老舊小區“麵子”好看，“裏子”好用

　　◇在項目改造過程中，協調住建、經信

、城管
、應急和消防救援等部門深度參與，集中力量打“殲滅戰”

　　◇注重市場機製的運用
，吸引更多社會投資參與老舊小區改造和運維

　　城市不能一味攤大餅。堅持房住不炒，全麵實施城市更新行動……近年來，在新發展理念指引下
，大拆大建、新城遍地開花的城市“外延式”發展，逐漸讓位於以完善城市功能、提升老百姓獲得感為目標的“內涵式”發展。

　　其中，老舊小區改造這一既涉及千千萬萬城市家庭利益
，又有望激活萬億級規模投資的內需新風口，成為各界關注的焦點。

　　《瞭望》新(xin)聞(wen)周(zhou)刊(kan)記(ji)者(zhe)調(tiao)研(yan)發(fa)現(xian)
，眼(yan)下(xia)各(ge)地(di)都(dou)在(zai)加(jia)快(kuai)推(tui)動(dong)新(xin)一(yi)輪(lun)老(lao)舊(jiu)小(xiao)區(qu)改(gai)造(zao)，但(dan)重(zhong)建(jian)設(she)輕(qing)管(guan)理(li)和(he)過(guo)於(yu)依(yi)賴(lai)財(cai)政(zheng)投(tou)入(ru)依(yi)然(ran)是(shi)改(gai)造(zao)過(guo)程(cheng)中(zhong)存(cun)在(zai)的(de)幾(ji)大(da)問(wen)題(ti)。

　　重慶市作為較早啟動新一輪老舊小區改造的城市，立足打造“完整社區”，積極探索改造內容清單化，推進方式係統化和投資運維市場化的工作模式，在改善市民生活條件
、推進城市有機更新的同時，開辟了“內涵式”增長的新方向。

　　“缺什麼補什麼”

　　4月22日，在重慶北倉文創街區內，遊客在一家充滿文藝氣息的飲料店小憩。新華社記者 劉潺 攝

　　重慶作為西南地區工商業重鎮，城市老舊小區量大麵廣，符合改造的房屋麵積超過1yipingfangmi。shiyunianqian
，zhongqingshizengjinggaoguoyilunlaojiuxiaoqugaizao，danzhuyaoshizhengfuqiantouduichengshizhongyaoquyulaojiufangwuwailimianjinxingfanxinheguizheng

，laobaixingxiaocheng“一年新三年舊，五年又爛了”。

　　針對過去老舊小區改造中“政府幹群眾看”的問題，重慶將新一輪老舊小區改造定位為重大民生工作，立足順應群眾期盼和需求，把選擇權交給群眾。

　　重zhong慶qing市shi住zhu建jian委wei物wu業ye處chu處chu長chang居ju梁liang介jie紹shao，改gai造zao絕jue不bu搞gao一yi刀dao切qie。政zheng府fu部bu門men給gei老lao百bai姓xing提ti供gong清qing單dan化hua的de改gai造zao選xuan項xiang，根gen據ju老lao百bai姓xing反fan映ying強qiang烈lie的de突tu出chu問wen題ti，按an照zhao“缺什麼補什麼”的方式合理確定改造提升內容，確保改造提升後的老舊小區“麵子”好看，“裏子”好用。

　　重慶兩江新區人和街道邢家橋社區安置房小區經曆近30年歲月的“洗禮”
，存在配套設施差

、安全保障差、市政基礎差
、weishenghuanjingchadengwenti。dezhiyaoqidonggaizao，yixiejuminbiaoshihuanying，danyeyoubushaojuminhuaiyiguanwang，youdeshenzhixiwangzhengfuduipianqujinxingchaiqian，yifangwuhuozhehuobiduiyuanzhuminjinxingbuchang。

　　為了推動工作，邢家橋社區先後組織召開黨員及居民會議30多次
、院壩會40餘場

，總計接待群眾達5000餘人次，征求意見建議1000餘條
，最終摸清了群眾對小區最不滿意的前5項，並將其作為改造的重點內容加以實施。

　　4月22日無人機航拍的重慶江北區北倉文創街區(拚接照片)。新華社記者 劉潺 攝

　　邢家橋社區黨委書記謝蘭說
，通過耐心細致的動員工作，群眾改造意願從最初的23%上升到90%多。現在

，改造完成後的邢家橋安置房小區，屋內外牆體堅實幹淨
，廚房廁所明亮通暢，還新增800個停車位，488戶居民感慨“破房”搖身變“洋房”。

　　居梁表示
，此輪改造還注重群眾需求和專業化相結合
，試點總建築師負責製

，推動設計師、工程師進社區，目前已組建100餘名行業技術專家組成的技術谘詢服務專家庫和40餘名具有影響力的建築師組成的總建築師庫，共同為重點項目方案把關
，並深入區縣、社區為基層提供技術指導。

　　據統計
，從2018年啟動新一輪老舊小區改造以來
，重慶市已累計實施改造2043個小區計3720萬平方米，41萬戶居民受益，到2022年
，計劃啟動總計1.02億平方米的老舊小區改造。

　　“各出一盤菜，共辦一桌席”

　　本刊記者了解到，老舊小區改造過去經常存在部門“單打獨鬥”的局麵，哪個部門有項目資金支持，基層就改哪方麵，基層幹部“調侃”改造工作經常是“鑼齊鼓不齊”。

　　重慶在新一輪改造過程中充分整合資源，按照“各出一盤菜，共辦一桌席”的原則，以構建“完整社區”為目標

，對老舊小區進行係統性升級更新。

　　2020年4月26日，工人在渝中區大溪溝街道雙鋼路社區改造提升項目施工現場作業。新華社記者 王全超 攝

　　渝中區大溪溝街道雙鋼路老舊小區是央企中冶賽迪移交地方進行“三供一業”管理的家屬院小區，曾經消防安全突出，環境髒亂差，休閑養老設施缺乏……大溪溝街道辦副主任劉剛介紹說，為了徹底改變小區麵貌
，在項目改造過程中，大溪溝街道作為牽頭單位

，協調住建、經信
、城管、應急和消防救援等部門深度參與，集中力量打了一次“殲滅戰”。

　　在雙鋼路老舊小區，83歲的中冶賽迪退休老專家郭慶弟對記者說
，以前小區環境差不願意下樓
，改造後
，老年食堂
、養老服務中心、“四點半”課堂等社區便民服務設施一應俱全，“每天都想出來轉轉。”

　　重慶市住建委副主任郭唐勇說，改造過程中，重慶始終堅持製度創新，建立起“1+N”政策標準體係，不僅明確“改造39項+社區服務提升25項”內容清單，還在全國率先出台全流程項目管理辦法，針對老舊小區項目改造的計劃
、資金

、設計

、實施、驗收等環節管理立了規矩。

　　不僅如此
，部門
、區縣加強協調聯動，將養老托幼、社區服務、加裝電梯、停車、消防等專項
、子項工作打通運行
，統籌共建共享公共服務設施，已同步改造提升養老、托幼、農貿商超等配套設施3980處、加裝電梯2129部、新增停車位1.9萬個。

　　郭唐勇說，甚至過去資金難落實的“水電氣訊”等公共服務企業也積極加入到新一輪的改造工作中來，例如國家電網重慶市電力公司就承諾將用2~3年的時間完成20餘萬戶老舊小區供電設施改造，工程不收取居民任何費用。

　　探路市場化運維

　　4月22日拍攝的重慶江北區北倉文創街區(無人機照片)。新華社記者 劉潺 攝

　　老舊小區改造不僅能顯著改善市民居住條件

，同時也會拉動一係列相關產業發展。

　　據專業機構測算，我國老舊小區改造市場空間或高達5萬wan億yi元yuan。然ran而er，本ben刊kan記ji者zhe了le解jie到dao
，一yi直zhi以yi來lai，老lao舊jiu小xiao區qu改gai造zao投tou入ru主zhu要yao還hai是shi依yi靠kao政zheng府fu投tou資zi，社she會hui資zi本ben投tou資zi意yi願yuan不bu強qiang。為wei解jie決jue這zhe一yi問wen題ti，重zhong慶qing市shi在zai新xin一yi輪lun老lao舊jiu小xiao區qu改gai造zao中zhong，注zhu重zhong市shi場chang機ji製zhi運yun用yong，吸xi引yin更geng多duo社she會hui投tou資zi參can與yu老lao舊jiu小xiao區qu改gai造zao和he運yun維wei。

　　在九龍坡區紅育坡片區改造中，重慶探索運用PPP模式
，讓社會資本牽頭直接參與老舊小區改造。地方政府以停車、充電、農貿市場
、公房、閑置物業
、廣告、保潔等7大類經營性收入作為未來收益

，通過PPP模式的ROT運作方式，引入北京願景集團與地方國有公司投入3.7億元組建項目公司
，負責片區改造和運營，包括改造期1年、運營期10年，完全市場化運作。

　　北京願景集團紅育坡項目經理吳朝勇說，社會資本投入可通過停車費收入

、廣告收入、門麵店鋪收入
、物業費收入以及對低效資產改造後的運營所得來實現項目的長效運營。

　　對已完成改造的老舊小區，重慶則采取引進物業服務企業、組建社區物業服務中心、居民自治物業管理等三種模式，實施分類物業管理
，防止小區改造提升後出現“一年新
、三年舊、五年破”的情形。

　　6月1日，小朋友在重慶市南岸區銅元局街道雙峰山社區長江村小區內玩耍。新華社記者 王全超 攝

　　南岸區長江村老舊小區改造完成後，依托小區內銅元局
、changjiangdiangongchangdenglishiwenmaidazaodewenhuachanglang，yinruwenchuangxiaoweiqiyecanyuxiaoqugonggongkongjianguanli
，rangxiaoqubujinnenggoubaochiganjingzhengjie
，hainengzengjiawenhuaqixi。

　　業內人士表示
，隨著城市進入“內涵式”發展新階段
，做實做活以老舊小區改造為代表的城市更新工作，必將創造一個以民生需求為導向激活內需新風口的新方向。

　　為此
，郭唐勇等建議，國家出台相應低息配套資金政策
，助推建立合理商業模式，讓老舊小區改造有“微利”可得，從而吸引更多社會資本參與。(視頻記者：張海舟、於曉蘇、章林)　來源： 新華社