小鎮開發迎政策風口 政府與社會資本探路PPP模式

在一係列政策的支持下，特色小鎮站在了風口。

5月25日，聚焦雄安·中國新區經濟及特色小鎮高端總裁峰會在北京拉開帷幕。峰會圍繞新經濟、新模式、特色小鎮落地實操、京津冀一體化等重要議題全麵解讀雄安新區新政、新產業、新機遇
、新城鎮等。

當前，各地知名企業及政府大規模布局特色小鎮。北京市百億重金打造42個特色小鎮，河北將投資2000億元建設100個特色小鎮

，馬雲天貓小鎮也已落戶北京。

自2016年下半年開始
，關於特色小鎮的利好政策接連而出，全國各地紛紛響應
，各路企業也爭相搶灘小鎮市場，有房企計劃投資金額高達9000億元。

在熱鬧的背後
，特色小鎮的開發問題也逐漸浮出水麵。各地發展水平高度分化，同質化嚴重
，甚至演變為“形象工程”。更為嚴峻的是，有房企以發展特色小鎮的名義行房地產開發之實
，形成大量新的房地產庫存
，也出現了“房地產小鎮”的市場怪相。

值得關注的是，在特色小鎮開發模式的探索上
，PPP模式為多數企業熱捧，在PPP模式逐步成熟、資產證券化落地等利好的多重背景下，PPP模式或將成為推動特色小鎮建設的加速器。

小鎮開發迎政策風口

2016年7月

，住建部、國家發改委、財政部聯合發布《關於開展特色小城鎮培育工作的通知》，計劃到2020年培育1000個左右各具特色、富有活力的小鎮。隨後，相關部門又接連發布建設指導
、首批名單

、千企千鎮工程
、金融支持等相關文件，特色小鎮的全國化建設路徑逐漸明朗。

其中
，有關特色小鎮的政策支持和資源傾斜最受關注。住建部先後聯合了農業銀行、國家開發銀行，為建設特色小鎮提供政策性和開發性的金融支持。

在政策東風的推動之下，全國各地很快拉開了建設特色小鎮的序幕。記者梳理發現
，四川、安徽
、遼寧
、福建、海南
、重慶、北京等多個地區相繼發布了發展規劃

，其中江蘇
、廣東、廣西、河北、山東、湖南、新疆均擬建100個特色小鎮
，包括了科技、金融、健康
、休閑
、文化等小鎮類型。此外，在用地規劃、專項資金、融資創新、產業發展、人才引進
、綜合服務等方麵，特色小鎮的開發運營可享受多重政策扶持。

zhideguanzhudeshi
，tesexiaozhendezhengcechunfengyijiwanyishichangguimoyexiyinlebushaoqiyezhengxiangbuju。qizhong，mianlinshengjizhuanxingdefangqilaishiyouweixunmeng
，fenfenshezutesexiaozhenhuojiamakaifatouzilidu。

去年8月
，銷售規模突飛猛進的碧桂園率先吹響了進軍特色小鎮的號角。其計劃在5年內投資千億元建設多個智慧生態科技小鎮，主要選址一線城市周邊和強二線城市的30~80公裏重要區域。據了解，碧桂園已成功布局5個科技小鎮

，其中3個將於今年動工建設，而且還將新增15個科技小鎮項目。今年5月中旬，碧桂園首個科技小鎮已在惠州潼湖正式動工。

同年11月
，產業“老兵”華夏幸福首次發布特色小鎮發展戰略，稱未來三年將在環北京區域、沿長江經濟帶以及珠三角區域等大城市、核心城市的內部以及周邊布局100座特色小鎮
，產業類型主要圍繞科技、健康
、財富、文創四大主題。

時代地產的特色小鎮計劃亦揮動大手筆。2016年底，時代地產正式啟動了“時代未來小鎮戰略”，其董事會主席岑釗雄宣布

，未來5年內時代地產將從珠三角區域起步

，投資30個“未來小鎮”項目
，總投資金額約9000億元。查閱其2016年財報發現
，時代地產已和廣州
、佛山、中山
、東莞等地方政府簽訂了若幹合作開發小鎮的框架性協議。而位於佛山南海的全球創客小鎮項目已簽約多家品牌企業
，將在2017年全麵開工。

此外
，，綠城、綠地、融創、華僑城、雅居樂、陽光城
、國瑞置業等企業在特色小鎮方麵均有新的動作。其中
，綠地把特色小鎮模式納入2017年發展戰略
，將重點選擇有大城市購買力溢出效應
、有產業導入支撐的一二線重點城市遠郊及周邊，圍繞智慧健康城
、文化旅遊城投資特色小鎮大盤項目
，從而形成開發模型和產品係列。華僑城股份公司總裁王曉雯則稱
，將與政府、城鎮和社會資本廣泛合作

，構建100座具有中國傳統民俗文化特色的小鎮。

避免“圈地運動”

值得注意的是
，在開發投資浪潮背後，特色小鎮的開發問題也開始逐漸凸顯。

據(ju)新(xin)華(hua)社(she)近(jin)期(qi)調(tiao)研(yan)結(jie)果(guo)表(biao)明(ming)
，當(dang)前(qian)各(ge)地(di)開(kai)發(fa)特(te)色(se)小(xiao)鎮(zhen)依(yi)然(ran)處(chu)於(yu)起(qi)步(bu)階(jie)段(duan)
，地(di)區(qu)間(jian)的(de)發(fa)展(zhan)水(shui)平(ping)也(ye)呈(cheng)現(xian)出(chu)高(gao)度(du)分(fen)化(hua)。而(er)且(qie)
，部(bu)分(fen)地(di)區(qu)仍(reng)以(yi)工(gong)業(ye)園(yuan)區(qu)、產業集聚區的傳統思維開展特色小鎮建設，對產業、文化、社區等多種功能的融合考慮不足。

另外，也有特色小鎮的建設演變為“任務工程”“形象工程”。除不具備產業基礎之外
，也有核心產業不突出、項目細碎化、開發運營主體缺失等問題。

在今年全國兩會期間

，全國政協委員、泰tai禾he集ji團tuan董dong事shi長chang黃huang其qi森sen指zhi出chu，目mu前qian全quan國guo各ge地di的de特te色se小xiao鎮zhen建jian設she同tong質zhi化hua問wen題ti較jiao為wei嚴yan重zhong。他ta認ren為wei，特te色se小xiao鎮zhen如ru果guo失shi去qu特te色se，就jiu容rong易yi出chu現xian千qian鎮zhen一yi麵mian
、千村一麵的現象。

尤you為wei引yin人ren關guan注zhu的de是shi
，特te色se小xiao鎮zhen變bian身shen房fang地di產chan小xiao鎮zhen的de現xian象xiang並bing不bu鮮xian見jian。行xing業ye人ren士shi指zhi出chu
，有you些xie地di方fang政zheng府fu與yu房fang企qi相xiang互hu迎ying合he，大da力li推tui廣guang特te色se小xiao鎮zhen概gai念nian，使shi得de當dang地di產chan生sheng了le大da量liang新xin的de房fang地di產chan庫ku存cun。另ling外wai，在zai城cheng市shi地di價jia高gao漲zhang的de背bei景jing下xia，一yi些xie房fang企qi以yi開kai發fa特te色se小xiao鎮zhen的de名ming義yi拿na下xia大da麵mian積ji的de便bian宜yi土tu地di側ce重zhong房fang地di產chan開kai發fa

，與yu政zheng府fu建jian設she特te色se小xiao鎮zhen的de初chu衷zhong相xiang背bei離li。

此外
，國家城市和小城鎮改革發展中心理事長
、shouxijingjixuejialitiezhichu
，zhengfuyaobaizhengweizhi，jianchiyindaofuwudejiaose。tongshi

，yaofangfanfangdichanchengweitesexiaozhenjianshedezhudaofangshi，chaozuoqingxiangzhidezhuyi。tarenwei，tesexiaozhenxingchengchanyejiju、人才引進後，房地產開發商才可以建造住宅作為配套服務
，否則又會走入傳統城市發展的老路。

對於房地產在特色小鎮建設上的諸多問題，中國房地產協會原副會長朱中一認為，特色小鎮並非一個簡單的項目開發，主要由政府引導、市場推動。“所以這不單單是企業的問題，政府方麵也有相關責任。”

同時，朱中一認為
，特色小鎮擁有政策支持

、資zi源yuan傾qing斜xie等deng多duo重zhong利li好hao
，企qi業ye響xiang應ying政zheng策ce號hao召zhao跟gen進jin開kai發fa也ye是shi理li所suo當dang然ran，是shi否fou存cun在zai跟gen風feng現xian象xiang
，要yao以yi企qi業ye有you沒mei有you一yi窩wo蜂feng盲mang目mu進jin入ru市shi場chang為wei判pan定ding依yi據ju。“tesexiaozhenshiwoguoxinxingchengzhenhuadezhongyaoketi
，qiyeshezutesexiaozhen，yaolijieqibenshenneihan，tongshiyaokaoliangzaikaifayunyingfangmianshifoujubeiyidingdezonghenengli。”

政府與社會資本“共贏”

對於企業而言，建設特色小鎮麵臨著資金投入大、回收周期長的巨大挑戰，選取何種開發模式十分關鍵。

查閱獲悉，在政府關於特色小鎮的一係列措施裏，已明確了政府引導、企業主體、市場化運作的創建模式，在融資創新方麵，文件提出了采用政府和社會資本合作(PPP)、政府購買服務、機製評審等模式
，以推動項目落地。

有研究報告認為，從目前來看，在特色小鎮建設中采用PPPmoshijubeilebiyaoxinghekexingxing。jutilaishuo，gaimoshinenggouyouxiaodizongheshiyongcaizhengzijinheshehuiziben，mibutesexiaozhenzijinquekou

，fengfuzijinlaiyuan。ciwai，zhengfuheshehuizibenkeyifahuizishenyoushizaixiangmudebutongjieduanguankongxiangyingfengxian，jiangdihefensanfengxian，tigaotesexiaozhenjianshedexiaolv。

此外，一些企業關於特色小鎮PPPmoshidechuangxinanliyededaoleyejiederenke。zaigongkaihuodongshang，qinghuadaxuezhongguoxinxingchengzhenhuayanjiuyuanchengxiangguihuayanjiuzhongxinzhurenwangqiangjulicheng，elibabahehuaxiaxingfuzaicanyutesexiaozhendejiansheheyunyingshi，caiyonglebachangqidejiaodishouyidePPP項目和短期的中等或者高收益的PPP項目結合的方式，“這是一個創新點，值得進一步推廣”。

事實上
，華夏幸福開啟特色小鎮戰略之後，其執行總裁葉珺就曾明確表示，華夏幸福將會把已有的PPP模式經驗引入特色小鎮的開發之中，探索特色小鎮PPP模式。

對於正在著手打造的南京空港會展小鎮，葉珺稱

，這是華夏幸福第一個應該也是全國第一個以PPP模式來開發建設和運營的特色小鎮項目。據了解，該項目總投資金額高達80億元，開發建設資金由華夏幸福投入，將采用PPP模式進行全持有運營。

克而瑞研究中心研究員沈曉玲表示，總體來看，將PPP模式引入特色小鎮開發是一件很好的嚐試。“在PPP項xiang目mu的de運yun作zuo中zhong，政zheng府fu實shi際ji扮ban演yan的de是shi一yi個ge委wei托tuo者zhe的de身shen份fen，而er企qi業ye則ze占zhan據ju項xiang目mu主zhu導dao運yun營ying及ji決jue策ce的de地di位wei。這zhe種zhong模mo式shi
，對dui於yu政zheng府fu而er言yan，可ke以yi提ti高gao基ji礎chu建jian設she及ji公gong共gong服fu務wu的de效xiao率lv，從cong而er獲huo得de經jing濟ji的de穩wen定ding增zeng長chang。”

同時，沈曉玲也認為
，在企業方麵，通過參與PPP項目
，除了項目本身的回報收益外，還可獲得多種利好資源，包括進入城市核心區域、獲取優質的基建
、公共服務項目及項目附加的優先開發資格等。

“在特色小鎮運作的過程中，政府和企業要分工明確
，而且開發曆時較長
，將考驗政府和企業之間的信任度。”沈曉玲指出。

值得一提的是，隨著PPP模式逐步成熟、資產證券化正式落地以及政企合作的深化
，特色小鎮PPP模式有了更多的保障。

財政部PPP中心數據顯示，截至2016年12月末，全國入庫項目共計11260個，投資額13.5萬億元。落地率為31.6%，比9月末的26%提升了5.1%。另一方麵，在國家發改委與中國證監會去年底宣稱推進PPP項目資產證券化後
，不到兩個月
，就有項目正式落地。

而對於社會資本所擔心的政府契約精神，國務院總理李克強在2017年政府工作報告中也已明確指出
，要深化政府和社會資本合作，完善相關價格、稅費等優惠政策，政府要帶頭講誠信
，決不能隨意改變約定，決不能“新官不理舊賬”。